商业不动产, 这一点要特别说明, 它里面包含了商铺、写字楼、商业公寓或者说是商业综合体之类的这些具体的东西。然后就是关于这个商业不动产的不动产登记到底是什么意思。其实说的就是要把那个房子的所有权以及土地的的使用权, 这些东西给记录到那个不动产登记簿里面去。这是一个法定的程序。
无论是说要来进行第一次登记, 还是说要转移这个权利去做登记, 亦或是说要拿它来做抵押去做登记, 这些情况全都一样。都需要去向那个不动产所在的地方, 也就是在当地的登记机关提出申请。只有经过了这个机构审核之后, 确认没有问题合格了, 才会颁发那个不动产权证给你的。
一、办理条件
进行商业不动产登记这个事儿, 你得确保能满足下面给出的几个基本性的条件。
房屋的竣工验收工作已经完成, 并且办理了备案手续, 同时也取得了合法的建设相关手续。
土地使用权已依法取得（出让或划拨）；
其权属来源是合法的, 并且不存在任何关于权属方面的争议。
如果涉及到转让的情形, 那双方都已经完成了合同网签备案这档子事。
二、所需材料清单
首次登记（开发商申请）：
1. 这是需要大家去填写的那个关于不动产登记的申请表格文件。
2. 这是申请人的身份证明, 具体来说, 就是营业执照的这个副本的原件或者复印件。
3. 你需要提供那本用来证明你对这块国有的建设用土地有使用权的证书, 或者那份把那块地卖给你的合同文档。
4. 把建设工程规划许可证给找出来, 同时也要把竣工验收备案表也准备好, 这两个东西都是必须的材料。
5. 这份房屋测绘的报告里面包含着宗地图还有那个平面图。
6. 商品房预售许可证, 这个是直接涉及到房屋销售的证件。
转移登记（买卖过户）：
1. 双方需要提交身份证明, 并且如果是委托办理的话, 还要提供相关的委托手续。
2. 原来不动产权证书。
3. 已经完成了备案程序的商品房买卖合同,或者是存量房所涉及的买卖合同。
4. 你需要出示已经交过税的凭证不动产登记 商业, 或者那些被免税的情况的证明。
5. 需要向相关管理部门提交一份名为不动产登记申请书的表格。
抵押登记：
1. 双方身份证明的原件或者是复印件。
2. 原来不动产权证书。
3. 涉及到那个主债权的合同, 还有那个抵押的合同。
4. 关于不动产进行登记的相关申请表格文书。
三、办理流程（步骤化）
1. 申请受理: 您得带着前面说的那些材料,去不动产登记中心的柜台提交申请不动产登记 商业, 还要填写《不动产登记申请书》。
2. 登记机构要在5个工作日之内, 把材料核对查验的事情做完, 在有需要的时候, 还要去现场进行核查。
3. 登簿: 这个步骤是在审核通过之后进行的, 然后把相关的权利事项记录到不动产的登记簿里面去。
4. 缴费领证: 缴纳那个登记费以及税费, 然后去领取不动产权证书, 或者是那个抵押登记证明。
如果涉及到转移登记的, 那么必须先完成税务申报这一件事情, 这里的税务申报就包括契税增值税印花税等等内容, 等取得了完税凭证之后, 再递交登记申请。
四、费用标准
登记费这一块儿, 对于商业不动产来说呢, 每一笔的话要收80块钱, 这个费用标准呢是国家发改委跟财政部那边规定的。
关于抵押登记这一项费用, 每处理一件这样的业务, 需要支付八十元。
关于契税方面, 商业用途的房产其适用的税率被设定为百分之三, 当然, 不同地区可能存在一定的浮动情况, 具体的标准需要以当地税务部门发布的规定为准。
增值税与各种附加税费的计算方式是这样的, 对于非住宅类型的房产税务机关是根据差额来按百分之五的比例计征的, 或者是根据全额来按百分之五的比例计征的, 这两种计征方式具体是用哪一种是需要区分配套的是持有年限还是取得方式的。
测绘的费用, 是应当按照当地公布的价格来执行的, 这个钱呢, 大部分的情况底下, 是由那些干测绘工作的机构里头的人来收取的。
五、高频疑难与注意事项
问：商业公寓与住宅登记有何区别？
答复如下, 商业公寓这块土地的用途性质是属于商业用途的, 所以它的使用年限是定在四十年的；住宅这块土地的性质就是用于居住目的的住宅用地, 因此它的使用年限是定在七十年；这两个东西在登记方面的流程是一样的, 但是它们涉及到税费的标准是有区别的, 商业房地产在进行交易时所产生的税费一般来说是要比住宅交易时所涉及的税费要高的。
问：继承或赠与商业房产如何登记？
答: 必须先去把继承权公证办出来, 或者把赠与合同公证也办好, 接着拿着这个公证书、原来的权证、还有双方的身份证明这些东西, 去向有关部门去申请那个转移登记。在处理继承的时候, 契税是免交的, 要是处理赠与的话, 就得按照百分之三的这个比例去交钱。
问：一证多户的商业楼宇能否单独办理？
回答是可以的。开发商把首次登记的事情完成以后, 也就是把那种大家常说的大产证办下来了, 然后买受人就可以拿着购房合同跟那个测绘到户图去单独办理分户登记的手续, 这手续也就是一种小产证的办理过程, 这样的话, 每一户就都能各自拥有自己的独立产权证了。
注意: 商业不动产限购政策在不同城市是不一样。一部分城市允许外地人买商业房产, 没有户籍上的限制。但是, 贷款的比例、贷款利率是多少, 得去问当地的银行。在办手续之前, 建议你给当地不动产登记中心打电话。问问最新需要哪些材料。因为政策会变, 这样能防止材料准备不全。
上面的这些信息, 是根据《不动产登记暂行条例》, 也就是国务院发布的第656号令, 还有相关的实施细则整理出来的,具体的执行标准呢大城新闻网, 要以当地的那个登记机构公示的内容为准。
