土地交易的全流程, 这一过程一共是涵盖了七个环节。具体来说呢, 第一个环节是交易公告。第二个环节是竞买报名。第三个环节是竞价, 也就是我们常说的拍卖。第四个环节是成交确认。第五个环节是合同签订。第六个环节是价款支付。
第七个环节是权属登记。这份材料, 它是按照这个流程的顺序来编写的。它把各个年轻的操作规范和合规的要点都逐一进行了拆解。它的目的很明确, 就是提供给各单位使用的。你们在开展土地交易的业务培训时, 可以直接使用该材料来完成工作。
交易公告
按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》这个文件来弄, 里面说的是国土资源部令第39号的事情。土地交易公告里头, 得写清楚地块在什么位置, 面积有多少, 用来做什么的, 年限是多长, 起始价是多少块钱, 竞买保证金要交多少, 出让人是谁, 申请受理的地点在哪里, 还有截止时间是哪一天这些内容。
公告的时间长短是不能少于20天的, 这指的是国有建设用地使用权出让这一块。发布公告的时候, 得通过同级及以上的国土资源部门的网站来发, 另外还要在指定的媒介上发布。在培训过程当中, 应当把重点放在对公告信息核查清单的讲解上面去, 从而能够确保不会遗漏掉任何属于法定范围内的具体要素。
竞买报名与保证金
竞买人必须在公告期内, 把书面申请交上去, 并且要把竞买保证金交了。这个保证金的数额, 一般是出让起始价的20%。不过各地是可以往上浮动的, 具体的要求要以公告为准。如果没有竞得标的物的人们, 其缴纳的保证金, 必须在成交确认书发出的之后5个工作日之内, 被原路无息地退还掉。
这里面的培训工作重点是什么? 一个是关于竞买资质审查的事情, 比如说要去看看主体的资格是否符合要求, 资金证明是否到位, 还有当事人是不是出现在了失信名单里面。另一个重点, 是关于缴纳保证金凭证的核验流程该怎么操作。
竞价与成交确认
竞价的形式有两种, 一种是增价竞价, 也就是大家俗称的拍卖, 另一种则可以采用综合评标的方式, 这通常指的是招标。
竞价保留价的情况是绝对不可以公开的, 这个具体的数字要由负责出让的一方的人在正式的竞价活动开始之前, 用手密封的方式把它藏起来。
当最高应价没有低于保留价的时候, 也就是一次成交。可是, 如果最高应价比那个保留价还要低的话, 这次交易就没有办法成功流拍了, 这种情况下是可以再次把它组织起来的。
主持人会在现场进行宣布, 然后双方会去把那份叫做成交确认书的文件给签了, 从而把这个地块的具体情况、还有款项总额以及付款的节点等等这些内容都给明确下来。
在培训这个环节里面, 必须要把关于竞价方面的纪律问题给大家讲清楚、强调到位。具体来说, 就是竞买人这伙人是不能串通一气来抬高价格的, 而出让人那边也是不可以自己偷偷摸摸地去设置一些具有歧视性质的条件的。
合同签订与价款支付
在成交之后的20个工作日之内, 双方需要签订《国有建设用地使用权出让合同》。该合同的核心条款主要包括宗地编号、面积、用途、年限、出让价款、付款方式以及开竣工期限和违约责任等内容。这里面的付款方式如果选择一次性付款或者分期付款方式的话, 采用分期方式的最长期限不能超过总出让年限的二分之一。
关于价款的支付问题, 必须把款项缴入指定的国库账户内。另外, 在培训过程中必须要提示相关方, 假如没有按照规定的期限来缴纳出让价款, 那么将会触发违约金条款, 甚至是合同解除条款。
权属登记（过户）
当受让人拿到了合同, 并且也拿回了证明价款已经全部缴清的凭证之后, 他就要去不动产登记中心那里提交申请, 申请办理首次登记的事情。在具体提交材料的时候, 需要准备出让合同, 准备价款缴清证明, 还要带上身份证明, 以及宗地图件等等这些资料。
一旦登记这个事情完成了, 就会给核发下来《不动产权证书》, 这个时候整个土地交易流程就算是闭环了。这里面的培训要点, 主要包括登记时限, 法定的时间就是30个工作日, 还有在正式开始前对资料完整性进行预审核的具体流程。
高频合规问题
1. 如果流拍了, 那就需要再次挂牌出售, 起始的价格可以往下调一点, 但是在调的过程中必须不能低于已经评估出来的那个价格, 并且还需要重新开始进行公告。
2. 土地闲置处理：未按时开工满一年征收闲置费，满两年可无偿收回。
3. 一旦改变用途或者容积率的话, 那就必须要重新去办理报批手续, 同时还得把出让价款的差额给补上。
完整版的培训课件, 各地实操的具体案例, 还有用于进行合规自查的清单这些东西, 大家可以通过去访问 www.dcqzss.cn 这个网址, 来把它们下载下来获取到。
